Как посчитать плотность застройки земельного участка

Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков

Информация об изменениях:

Решением Думы города Бийска Алтайского края от 25 мая 2017 г. N 853 статья 18 настоящего приложения изложена в новой редакции

Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков

1. Основными нормативными показателями плотности застройки являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков.

2. Коэффициент застройки определяется как отношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка.

3. Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, площадки погрузочных устройств, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания и сооружения.

4. В площадь застроенной части участка не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железнодорожными путями, площадками для отдыха, зелеными насаждениями, открытыми автостоянками, подземными зданиями и сооружениями или их частями, если над ними могут располагаться здания и сооружения.

5. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.

6. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе и подземных.

7. Коэффициент плотности застройки устанавливается для земельных участков, предназначенных для строительства в жилой зоне. Определяется как отношение суммарной площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

8. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента плотности застройки:

– для участков в зоне многоэтажной жилой застройки – 1,4,

– для участков в зоне жилой застройки средней этажности – 1,1,

– для участков в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного проживания – 0,6,

– для участков с совмещением общественно-деловой и жилой застройки – 2,5.

Расчет плотности застройки при строительстве в Москве

Плотность застройки не следует путать с максимальным процентом застройки – это разные предельные параметры

Статьей 38 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен ряд предельных, то есть минимальных и (или) максимальных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

• минимальные отступы от границ земельных участков,
• предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,
• максимальный процент застройки в границах земельного участка.

Наряду с ними в градостроительном регламенте могут быть установлены и иные предельные параметры. Так, например, в ПЗЗ Москвы дополнительно определяется допустимая плотность застройки земельного участка.

Этот параметр рассчитывается как отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах), к площади земельного участка (в гектарах).

При этом под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов, наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру. Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа [п.1.4.3.2. №120-ПП от 28.03.2017].

Таким образом, если в ЕГРН вносится площадь по внутренним обмерам наружных стен по всем этажам, то для расчета плотности застройки земельного участка в Москве используется площадь по внешним обмерам наружных стен по всем этажам.

Плотность застройки

Плотность жилого фонда (брутто) — количество общей площади, приходящейся на 1га всей территории микрорайона (квартала, поселения) в м2.

Коэффициент застройки земельных участков

Коэффициент застройки — важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства. При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

• коэффициент строительства,
• коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Для чего нужен коэффициент

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

• В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:
• Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
• Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
• Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.

Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.

Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц — собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Порядок расчёта коэффициента

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

Метод брутто имеет следующие особенности:

Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.

По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

Вычисление методом нетто характерно следующим:

Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.

Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Формула расчёта коэффициента

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

• КЗ — коэффициент,
• Пз — площадь застройки,
• Пу — площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Нормативные коэффициенты застройки

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

• Для многоквартирных домов — 0,4.
• При реконструкции многоквартирных домов — 0,6.
• Жилые дома с придомовыми участками — 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

• Универсальная застройка — 1,0.
• Застройка специального назначения — 0,8.
• Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:
• Промышленные сооружения — 0,8.
• Научные — 0,6.
• Коммунально-целевая — 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
• Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
• Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:

• СНиП 2.08.02–89 — общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
• СНиП 2.08.02–89 — определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
• СНиП 2.08.02–89 — учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).

Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.

Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.

Цель таких нормативов одна — обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

Плотность застройки — один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике (в генеральных планах, правилах землепользования и застройки, проектах застройки земельных участков и пр.), характеризующий интенсивность использования территорий.

Для кварталов, микрорайонов или зон определённого вида использования измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га). Суммарная поэтажная площадь — суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.)
В границах отдельных земельных участков он часто носит название «коэффициент использования территории» (КИТ).

Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы, МГСН 1.01-99.

СНиП 89-80 Генеральные планы промышленных предприятий

Параметры застройки в городе могут измениться в очередной раз

Мэрия Перми подготовила очередные резонансные поправки в правила землепользования и застройки. Теперь плотность возведения жилья предлагается устанавливать в зависимости от расположения участка, а не от его площади, как ранее. Девелоперы считают, что эта схема сделает нерентабельным строительство на многих площадках. Еще одной новацией вводится обязанность обеспечить за свой счет социальной инфраструктурой территорию, на которой застройщик готов построить больше квадратных метров, чем предусмотрено разрешенными параметрами. Сейчас этот принцип уже реализуется, но отдельными двусторонними соглашениями девелоперов и власти.

В минувший вторник в Перми продолжились публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Внесение поправок в градостроительный документ инициировал глава Перми Дмитрий Самойлов.

Согласно документу (имеется в распоряжении „Ъ-Прикамье“), основным изменением является пересмотр методики определения плотности застройки. Сейчас плотность застройки каждого земельного участка определяется в зависимости от его площади: чем больше участок — тем больше жилья на нем можно построить. Максимальный коэффициент плотности установлен в 2,5 для участков площадью свыше 0,5 га, минимальный (1,5) — для участков в 0,12-0,19 га. При такой методике застройщик может возвести на участке в 0,5 га 12,5 тыс. кв. метров жилья, на меньшей площади — 6,5 тыс. кв. метров.

В правилах землепользования теперь устанавливаются подзоны плотности застройки, которые «расшивают» общие положения генплана.

Предлагаемые изменения меняют подход к определению плотности застройки. Теперь плотность предлагается устанавливать не от площади участка, а от того в какой зоне он находится. В правилах землепользования теперь устанавливаются подзоны плотности застройки, которые «расшивают» общие положения генплана. Кроме того, прописаны новые подзоны высотности застройки, в них указана максимальная этажность на той или иной территории. Параметры застройки в каждой из подзон варьируются от коэффициента плотности (от 2, 5 до 0, 2) и этажности (от 3 до 30 этажей).

Самая высокая плотность застройки предусмотрена в подзоне, границы которой близки к центральному планировочному району Перми. Максимально возможная высота строительства здесь — шесть этажей. Отметим, что действующая схема определения плотности принималась депутатами гордумы совсем недавно, в 2017 году, и вызвала недовольство застройщиков, которые увидели в ней снижение собственной рентабельности.

Вторым важным изменением в ПЗЗ может стать механизм, который позволит застройщику менять параметры строительства для конкретного участка. Застройщик сможет построить больше в том случае, если проведены «расчеты мест в социальных объектах (школах, детсадах) с учетом местных нормативов проектирования, определены условия возведения таких объектов и заключены соответствующие соглашения с мэрией».

Какие еще градостроительные инициативы готовили власти Перми

Принцип, когда застройщик одновременно с жильем за свой счет возводит объекты соцкультбыта, введен с подачи краевых властей, однако до сих пор он существовал вне градостроительных правил.

Источник в мэрии назвал поправки в ПЗЗ логичным дополнением генплана: «Плотность застройки в центре Перми выше, чем на окраинах. Но это соответствует генплану: в нем говорится про компактность и плотность застройки в центре города».

Что касается строительства соцобъектов, собеседник считает, что эта норма уже давно действует. Если девелопер хочет построить на участке больше жилья, чем разрешено, он должен предусмотреть для всех жителей дополнительные дороги, сети, объекты соцкультбыта. Застройщик должен быть готов профинансировать все это. В качестве примера собеседник указал на соглашения мэрии с застройщиками «Сатурн-Р» и «Кортрос», которые возводят соцобъекты за свой счет.

«Любая застройка должна вестись в рамках параметров, утверждённых генеральном планом города. Если девелопер принимает решение об изменении параметров застройки, например, ее уплотнении или увеличении этажности, он обязан компенсировать затраты бюджета на реализацию своих планов» – заявили в минстрое края.

Гендиректор пермского застройщика «Орсо групп», депутат Пермской гордумы Михаил Бесфамильный считает, что новая методика определения плотности строительства ничем не обоснована и не улучшит реализацию генплана. По мнению участника рынка, эта поправка приведет к невозможности реализации проектов на большинстве участков в связи с высокой себестоимостью.

« Хуже того, город будет состоять из башен, вокруг которых будут картофельные поля»,— полагает девелопер.

Сейчас плотность считается от реализуемых квадратных метров, а именно от метров квартир, которые продаются, добавляет он. Поправка предполагает считать от площади всего дома, что по факту ниже процентов на 20. То есть на 1 га можно было построить 25 тыс. кв. метров жилья, сейчас будет максимум 20 тыс., так как 20% территории должно отводиться под места общего пользования, говорит собеседник. Даже в центральных зонах вроде СТН-А с предлагаемой плотностью 2,5 (от общей площади) себестоимость будет высокой, и плотность будет сложно выбрать, так как в центре участки, в основном, небольшие и есть ограничение в шесть этажей, посетовал господин Бесфамильный.

В мэрии не согласны с мнением девелопера о том, что строительство жилья в городе окажется нерентабельным. «Проект проекту рознь. Застройщики считают, что чем больше этажей они построят, тем рентабельнее для них будет. На самом деле неважно, сколько этажей у дома, главное быстро и качественно его построить, чтобы быстрее продать и получить прибыль»,— заявили „Ъ-Прикамье“ в мэрии.

В администрации полагают, что рассуждение о рентабельности без конкретных расчетов — субъективное мнение. «Если люди будут знать, что в жилом квартале построят детский сад и школу, то быстрее приобретут здесь квартиры. Сейчас большой запрос на социалку в непосредственной близости к дому»,— заявляют в администрации. Создание социальной инфраструктуры за счет застройщика, полагают в мэрии, снизит нагрузку на бюджет.

Чтобы поддержать застройщиков в кризис, мэрия Екатеринбурга увеличит плотность застройки

Администрация Екатеринбурга хочет позволить бизнесу увеличить плотность застройки, чтобы нивелировать потери из-за кризиса, связанного с пандемией коронавируса. Как рассказал сегодня журналистам заместитель главы города по капитальному строительству Алексей Бирюлин (прямую трансляцию беседы вел портал E1.Ru), в рамках поддержки застройщиков планируются изменения в правилах землепользования и застройки — сейчас они проходят общественное обсуждение.

Если поправки будут приняты, то в четырех территориальных зонах — Ц-1 и Ц-2 (зоны деловой, общественной и коммерческой активности), Ж-4 (зона индивидуальной жилой застройки) и Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки) повысится коэффициент плотности застройки с трех до четырех. Алексей Бирюлин объяснил, как применяется этот коэффициент. «Площадь земельного участка умножается на коэффициент и получается общая площадь объектов недвижимости, которая может быть расположена на земельном участке. Речь идет о наземной части здания», — сказал вице-мэр.

Кроме того, в территориальных зонах Ж-4 и Ж-5 планируется увеличить процент застройки — с нынешних 60 до 100%. «Процент застройки — это пятно застройки. Либо маленькое пятнышко, либо максимальное, во всю площадь земельного участка», — пояснил разницу Алексей Бирюлин.

Также во всех четырех зонах исключаются обязательные отступы от границ участка. «Есть такой предельный параметр — отступи столько-то и можешь начинать строительство», — отметил замглавы администрации города и пояснил, что после утверждения поправок таких требований не будет. Вместе с тем чиновник отметил, что, несмотря на эти послабления, при планировании застройки девелоперы все равно должны соблюдать нормативы, обязательные при прохождении экспертизы: наличие придомовой территории, площадок для выгула собак, пожарных проездов, соблюдения правил инсоляции.

В зонах жилой застройки согласование архитектурно-градостроительного облика зданий будет необязательным. На вопрос о том, как в таком случае мэрия будет контролировать процесс, Алексей Бирюлин развел руками. По его словам, эта норма может быть возвращена, но только после того, как она появится в федеральных документах.

Замглавы города добавил, что предложения о внесении изменений в существующие правила застройки — это инициатива самих застройщиков, в том числе Ассоциации строителей Урала. Недавно администрация города впервые за всю историю муниципалитета приняла положение, связанное с разработкой и утверждением документации о планировке территорий, что упростит и ускорит процесс согласования для застройщиков. Все это вместе — «пакет мер поддержки [застройщиков] на фоне текущей экономической ситуации из-за пандемии коронавируса», пояснил Алексей Бирюлин.

Интересно, что меньше недели назад, в преддверии Дня строителя, и областной министр строительства Михаил Волков, и глава Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников заявляли журналистам, что сектор пережил пик пандемии коронавируса без каких-либо заметных потерь. Объемы ввода жилья уже превышают прошлогодние показатели.

Свидетельство о регистрации СМИ № ФС77-53553 от 04 апреля 2013 года. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Мнение редакции может не совпадать с мнением отдельных авторов.

При использовании материалов сайта ссылка обязательна.

Теги: #Как посчитать плотность застройки земельного участка